就中国的房地产泡沫也说两句

由 **Admin** 周二三月 12, 2013 12:13 pm

就中国的房地产泡沫也说两句

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作者: hmz(徐.宫.梦.莓) [213552:7180], 08:45:08 03/07/2013:
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昨天看了美国两位教授就中国房地产泡沫问题在媒体上发生争吵的视频，我也来说两句。我认为Peter所说的中国房地产泡沫绝对是一个ligitimate warning，但我不完全同意他所推测的consequences，但说Ann Lee的comments是BS绝不为过。

中国房地产是一个Huge Bubble。从两个数据看：一是租售比，即平均房价除以月租，一般是250—300倍，超过这个数就已经是泡沫了。例如月租金为1500的一套公寓售价在37.5万—45万，也就是说靠租金需要20—25年才能收回购房成本。可是我们来看看中国的一线城市，比如上海的平均租售比在850—1200倍，靠租金需要70—100年才能打平成本，如果算上平均7%的贷款利息，要花140—200年才能收回购房成本。北京的租售比只会比上海高。我敢说在中国不管是几线城市，租售比没有低于500的，各位可以收集一下各地的数据。 ...华岳论坛 - "http://washeng.net"

第二个数据是平均房价除以社会平均家庭年收入，一般是3—6倍。银行Mortgage Loan审批系数是2.8，即如果一个家庭总年收入为10万，银行准贷28万，高于这个数就会认为你没有偿还能力。我们再看看中国的情况，拿平均家庭年收入居全国之首的上海来说，官方的数字是6.5万。如果正常的房价就应该是20—40万，上海平均房价是200万，也就是平均家庭年收入的30倍。 ...华岳论坛 - "http://hua-yue.net"

当然房地产泡沫指标还有住房空置率，正常商品房市场的空置率应该低于5%，而中国95%的城市的商品房空置率保守数字不低于30%。以上所有数字都指明中国的房地产泡沫已经是一个氢弹级的核弹泡泡了。所以说Ann Lee在Bull-***ing，一点没错。 ...华岳论坛 - "http://washeng.net"

再说Consequences。我认为泡沫爆裂的后果绝对会是极其严重的，但不见得象Peter所说的那样。中国房地产爆棚对欧美经济影响应该不会很大，不会是detrimental或者devastating那种程度，我认为中国经济崩溃甚至会给欧美带来机会，对资源出口型经济比如巴西、俄罗斯、澳洲等，影响会有，但也是暂时的，说什么基本货物会涌进美国市场，冲垮当地经济等等，那是Peter在Bull-***ing了。首先，美国实体经济才占大比重？美国的实体经济就剩农业、军工和高科技产业了，本来就是对中国关闭的。即使大宗货物过剩也不会自由涌进欧美市场，难道欧美各国没有贸易保护吗？其次，中国货币国际上不流通，中国的房贷坏账也没有通过证券化在二级市场被放大并向外扩散，对世界经济的影响要远远小于08年美国的次贷危机。 ...华岳论坛 - "http://hua-yue.net"

我认为中国房地产泡沫的核爆应该是内陷型的，毁掉的是中国自己，中国的经济水平会因此倒退至少10—15年，共产/党的执政权也会因此受到空前挑战。中国政府不是不知道这个情况，问题是他们拿不出解决的办法，出了一大堆病急瞎投医、治标不治本、盲人摸象的各种政策，说难听点就好比拉不出屎来不断去折腾马桶。中国房地产泡沫的直接罪魁祸首应该说是“罪恶的三驾马车”——（一）GDP为导向的地方政府资源耗竭性的土地财政，（二）发改委03年的18号文件将房地产市场投机作为国民经济的支柱产业，（三）中央银行无节制地依赖广义货币的畸形增扩。 ...华岳论坛 - "http://washeng.net"

先说（一）。就从春运看，一到过年前后全国数亿人次的返乡返城几乎压垮铁路公路运输系统，这说明了什么？国内的经济专家告诉我们说，这是经济的繁荣。但我看这只能说明三十年改开以来，除了沿海几个美元殖民经济区外，全国各地几乎没有产生像样的产业和就业机会，不然谁不愿意在家乡就近工作过上正常生活，而要撕裂家庭去千里之外过颠沛流离的日子呢？再看各地政府的机关大楼，无不建造得比美国白宫都要气派，而且越是贫困地区，政府大楼越是豪华。显然地方各级政府都不差钱，而且十年来地方GDP数字都漂亮得很，靠的就是卖地，除强拆圈地然后卖地，除此之外产业一无所有，经济一塌糊涂，根本养不活一方百姓，所以才会出现大量人口流向沿海城市讨生活的“繁荣”假象，其背后的真相是中国工农大众不涌到沿海来受跨国资本的剥削就根本活不下去了。土地是经济循环与再生的资源，没有了土地，工农业就是去了生根发展的基础。中国本来就是耕地严重不足的国家，把耕地变成工业用地倒也是一说，但国内除了专门服务于美元体系的出口加工工厂和外资工厂外，哪有多少内资工厂要用地？各地政府把民众的生活生产资料都抢来卖给房产开发投机商，结果把民族生存的土地资源统统变成钢筋水泥。这就是土地财政的真面目。如果发改委不让卖地，或限制地方土地财政的话，各地政府连工资都会发不出，绝对是要造反的。这一招我看中南海是不敢用的，只能由着地方政府靠上涨地价来维持“政绩”。地价上涨是房产泡沫的一大吹手，这个泡泡是一定要吹下去的。 ...华岳论坛 - "http://hua-yue.net"

次说（二）。国家用政策手段把住房——这个百姓的生活资料变成投机敛财甚至是赌博的工具，并把一个投机行当上升为国家支柱产业，这应该算得上是今古奇观。发改委03年出台18号文件，“大力发展房地产业”，将其作为新世纪中国经济发展的支柱产业。中国政府这是找死不选棺材，而且还绑架了子孙的未来作为其陪葬，其背后就有共济会高盛及其安插在中国的经济间谍的黑手在作祟。希腊主权债务危机就是高盛01年给希腊做的局、下的套。共济会所推行的就是“一个中心，两个基本点”。一个中心是自由市场经济，两个基本点一是以虚拟经济吞噬实体经济，二是债务经济，即推动国家债务财政及与此相配套的货币政策。虚拟经济主要内容说白了就是买空卖空的泡沫经济和债务远期交易的庞氏骗局。股市、房市、期货投机等就是典型的泡沫经济，保险业和银行的高收益靠的就是庞氏骗局。本来股市及期货市场应该都是为实体经济服务的，并且以实体经济为基础的，结果异化成为了掠夺工具和实体经济的杀手。现在，中国的房市以前所未有的规模成为中国实体经济的绞杀场，并且还在将这个大泡吹成一个经济氢弹。人都说“温州炒房团”，其实中国的民间资本再大能有多大？民间融资是通向断头台的。真正的吹泡手是银行、国企央企和上市公司。中粮油、中石化、包钢鞍钢武钢等这些大型央企，个个都“不务正业”成为地产房产大亨。国内大多数上市公司在股市上骗（对，通过做假账行骗）来的资金，除30%企业主管们中饱私囊，10%做股市鱼饵圈下一拨股民的钱外，大约60%都进入房市炒房。不过话说回来，很多上市企业不炒房靠什么发股息红利，银行投资什么行业能保持高收益，所有经济活动都没有实体经济支撑的，只能拼命炒房吹泡泡。 ...华岳论坛 - "http://washeng.net"

再说（三）。银行还有两个基本点中的另一招，就是扩大债务经济的规模。美国、希腊、冰岛、爱尔兰等都是靠不断扩大政府财政赤字来维持债务经济的运行，但美国有发行世界货币的巨大权力，可以无节制地掠夺用美元进行贸易结算和以美元作储币的国家（如中国、日本等），美国这才得以玩转债务经济，其它国家靠什么玩债务经济？债务财政只能是饮鸩止渴。可是中国政府偏偏爱喝这个毒，不喝这个毒就不开放了，就是反对改革了，就不是现代化了，就是经济不发达了，就没有和世界接轨了。被共济会洗脑洗成如此的脑残。不过时至今日，中国不喝这个毒还真的活不下去了。不要以为中国没有财政赤字。从表面上看，中国没有明显的政府财政赤字，其实中国的财政赤字是被各项扼杀实体经济的财政政策所掩盖了，如高税收（全球第二高）、教育医疗等公共投入的缺失（低于非洲最贫穷国家）。如果把这几项指标拉到亚洲国家（不含日本）的平均水平，中国就会出现天文数字的巨大财政赤字。中国政府是靠牺牲人民的生活水平、牺牲实体经济的健康发展来赎买政府财政赤字的。 ...华岳论坛 - "http://hua-yue.net"

由于账面上看不到赤字，中国政府毫无顾忌地扩大银行对房地产业的贷款规模来“刺激”GDP增长，不断吹大房地产泡沫，所依赖的就是政府的疯狂增加广义货币量的货币政策。温家饱的4万亿刺激经济增长，刺激的正是房地产业。任何形式的虚拟经济活动，尤其是房地产业，与债务经济一定是孪生兄弟。中国的债务经济主要表现在注定要成为银行坏账的大规模银行贷款上。美国03年大炒房地产，大玩与之孪生的次贷是有前提和条件的。美国在放贷的商业银行之外还有向外转嫁债务风险的投资银行，有伪装债务的证券化机制，有向外出售债务的二级资本市场，有掩盖负债本质的金融产品。中国没有这些怎么办，就只有依靠扩大债务规模，放更多的贷来维持流通偿还旧债，然后靠货币贬值、洗劫社会财富积累来稀释债务。本来适度地依靠债务性融资来发展经济无可厚非，但必须有实体经济未来收益作为支撑。中国各地现在最大的实体经济就是卖地，最好的收益就是投机炒房，要炒房就要保持房市的兴旺，要兴旺就要放更多的贷，进一步增加货币流通贬值货币。自92年邓小平南巡大举推动改开以来，人民币已贬值了600%。这个趋势还将继续。 ...华岳论坛 - "http://washeng.net"

中国经济经朱镕基温家饱两届精心糟蹋，已走上了万劫不复的不归路。今天每1百亿的GDP增长都会产生140亿的银行坏账，还没算上几十亿的环境成本、资源成本和社会成本。把这些都算上，全国大部分地区已经是资不抵债了，中国实际上是个破产了的国家。现在卖地炒房经济难以为继，因为树毕竟长不到天上去。我认为接下来中国只能靠扩大财政赤字了，然后大幅度贬值货币，中国人民的苦日子还在后面呢。 ...华岳论坛 - "http://hua-yue.net"

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国内前几名大城市的房地产价钱不会大幅度下降 - 探戈 10:42:34 03/07/2013

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原帖 [ 0 ]

国内前几名大城市的房地产价钱不会大幅度下降
很难说这5、6个城市的房地产存在泡沫------虽然这些城市房价已经高得畸形了。

这是和过去三十年来政府错误的城乡政策有很大的关系的------估计以后还会延续这些政策，因为现在还看不到有人反思以往的城乡政策导致的严重问题，而只是把眼光放在房地产市场本身。房价畸高，不仅仅是房地产的事。

其它2、3、4线城市的房价倒有可能会跌。

不过，如果继续靠印钱来“充分应对全球货币战”，房价会怎么样还不好说呢。

经济政策、城乡政策、医疗政策、教育政策、文化政策的导向要朝缩小城乡差别的方向调整，房地产的问题才能解决。

廉租房要建，但单靠在大城市建廉租房不是根本解决办法。

[ 1:543 ] 探戈(巴.峡.红.竹) - 10:42:34 03/07/2013 *** 回帖